Obras en elementos comunes de uso privativo
Las obras en elementos comunes de uso privativo pueden suponer con el tiempo un foco de problemas para la comunidad de propietarios.
El elemento común de uso privativo más típico suele ser la terraza de un piso ático y muchas veces se ven afectados por obras que realizan sus propietarios en las mismas, principalmente, anexionar parte de la terraza a la vivienda.
En Cataluña, el artículo 553.36 en sus párrafos 3) y 4) del régimen jurídico de la propiedad horizontal nos dicen lo siguiente:
3. Los propietarios que se propongan hacer obras en su elemento privativo deben comunicarlo previamente a la presidencia o a la administración de la comunidad. Si la obra supone la alteración de elementos comunes, es preciso el acuerdo de la junta de propietarios….
4. La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras.
Como vemos, si la obra en cuestión es la anexión de parte de la terraza a la vivienda, por ejemplo, ello supone la ocupación de elementos comunes (la terraza) y, por lo tanto, es preciso y necesario el acuerdo de la junta de propietarios.
La problemática surge al respecto de si la comunidad puede reclamar al propietario causante reponer al estado original el elemento común afectado (la terraza) si han transcurrido más de 4 años desde que concluyeron las obras, no dio permiso alguno al propietario y no hizo reclamación en todo ese tiempo.
Hay diversas opiniones de juristas al respecto, pero analicemos los hechos:
1) Un propietario realiza una obra en un elemento común sin el consentimiento de la comunidad.
2) Es muy factible que cualquier propietario de la comunidad no puede darse cuenta de la obra realizada. Normalmente, la comunidad suele enterarse de estas obras cuando aparecen humedades en el piso inferior.
3) Se entendería que la comunidad ha dado su consentimiento tácito si la obra no supusiera una ocupación de elementos comunes, pero este no es el caso.
Por lo tanto, en este caso de anexión de terraza para darle más espacio a la vivienda, se entiende que el propietario causante no se puede amparar en un consentimiento tácito de la comunidad si han transcurrido más de 4 años desde la obra sin que le hayan reclamado.
Es más, la comunidad podrá reclamarle la reposición a su estado original de la terraza si ello es necesario para poder solucionar un posible problema de humedades al piso inferior.